המינהל אישר תעסוקה לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים בנחלות

החלטה 1101 אשר עסקה בשימושים לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלות, אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, לאחר דיונים ארוכים ולאחר שהוגשו עתירות מכל קשת המגזרים כנגד הוראות ההחלטה. במסגרת פסק הדין, ביטל בג"ץ את הסעיף המרכזי בהחלטה מבחינת המגזר החקלאי (סעיף 5), אשר קבע, כי ניתן להשכיר את המבנים אשר אושרו לתעסוקה לא חקלאית.

ביטול הסדר ההשכרה של מבנים לתעסוקה לא חקלאית בהתאם להחלטה 1101, הביא מכה ניצחת כלפי בעלי הנחלות, אשר ייחלו ליום בו ניתן יהיה להכשיר ולהשכיר את המבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלות, על מנת שניתן יהיה להתפרנס ולהזדקן בכבוד בנחלה. בית המשפט נימק את החלטתו לבטל את הסדר ההשכרה בכך שקבע, כי הסדר ההשכרה אשר נקבע לראשונה בהחלטה, עומד בניגוד למבנה הכלכלי שעמד בבסיס מתן זכות החכירה לבעל הזכויות בנחלה, שהוגבל לחוכר ומשפחתו. עוד נקבע, כי הסדר ההשכרה מעביר את ה"כוחות" בכל הקשור להפעלה ולשליטה בנעשה בנחלה, מבעל הזכויות לצד ג' (השוכר) והדבר מנוגד לרוח הדברים כפי שבאו לידי ביטוי בדו"ח ועדת קדמון, אשר ביקש לאפשר לחקלאי להוסיף תעסוקה לא חקלאית בנחלה, על מנת לאפשר לו להתפרנס ולא לאפשר לו מיזם נדל"ן.

בפסק הדין צוין, כי ידוע שקיימים בעלי נחלות שגילם ומצב בריאותם דורש מצב בו ניתן יהיה להשכיר מבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלה על מנת להתקיים, אך בשיקול מאזן האינטרסים, יש למנוע את השכרת המבנים בנחלה. ראוי לציין, כי מאז אישור ההחלטה בבג"ץ וביטול הסדר ההשכרה, חקלאים רבים נתקלים בבעיות מול המינהל ביחס לאישור המבנים לפל"ח וזאת נוכח העובדה, כי עד ליום זה לא נכתבו הוראות האגף החקלאי להחלטה ואף לא הוראות המעבר.

החלטה 1265, אשר אושרה ונחתמה ביום 7.11.12, נולדה בעקבות המגבלה הקיימת בהחלטה 1101 הקובעת, כי מבני הפל"ח ימוקמו אך ורק בשטח חלקת המגורים בנחלה (המשבצת הצהובה).

החלטה 1265 קובעת הקלה ביחס לבעלי נחלות בהן שטח חלקת המגורים הינו עד 1.5 דונם. בנחלות אלו קיימת בעיה פיסית למקם את שטח מבנה הפל"ח בתוך חלקת המגורים, שכן לא נותר די מקום למבנה בשטח של כ- 500 מ"ר לאחר בניית שני בתי מגורים בחלקת המגורים בנחלה.

לפיכך, נקבע בסעיף 2.5 להחלטה, כי בנחלות בהן שטח חלקת המגורים הינו עד 1.5 דונם, ניתן יהיה למקם את מבנה הפל"ח מחוץ לחלקת המגורים, אך לצורך כך, נדרש בעל הנחלה להמציא למינהל חוו"ד תכנונית הקובעת, כי לאחר שייבנו שני בתים בחלקת המגורים, לא ניתן יהיה לבנות את מבנה הפל"ח בחלקת המגורים.

ההחלטה קובעת, כי ההקלה תחול לגבי בניית מבנה חדש וכן לגבי הגדלת מבנה קיים, אך בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר. עוד נקבע, כי גם מבנה אשר אושר לפל"ח במסגרת שימוש חורג, ניתן יהיה להאריך את השימוש לתקופה נוספת של 5 שנים.

עוד נקבע בהחלטה, כי במקרים בהם אושרה בעבר תכנית פל"ח למבנה אשר שטחו עולה על 500 מ"ר, ואשר נמצא מחוץ לחלקת המגורים, לא תועלה דרישה על ידי המינהל להרוס את המבנה או את חלקו.

נזכיר, כי ההצטרפות להחלטה מותנית בכך שבעל הנחלה יסדיר את חובות העבר בגין שימושים חורגים וכן יסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה ולנושא זה יש להתייחס בכובד ראש נוכח מדיניות האכיפה המוגברת החלה במינהל.

בנושא דמי החכירה, ישלם בעל הזכויות 91% משווי עדכני של ערך הקרקע, כאשר המינהל יעביר את חלף היטל ההשבחה. במקרים בהם חל חיוב בהיטל השבחה על בעל הזכויות, ישולמו דמי חכירה בסך של 46% משווי ערך הקרקע. על התשלומים המשולמים למינהל בגין דמי חכירה מהוונים עבור אישור תעסוקה לא חקלאית, לא יחולו הנחות אזור, למעט עבור מבני קייט.

לסיום קובעת החלטה 1265, את ההסדר ביחס לתשלום עבור חובות עבר בגין שימושים חורגים בגינם לא שולמה תמורה למינהל. נקבע, כי בעל נחלה אשר יסדיר את השימושים בנחלה בתוך שנתיים ממועד אישור ההחלטה, ויפעל בהתאם להוראות החלטה זו, ישלם את דמי השימוש בגין שתי תקופות: תקופה ראשונה, המונה 4 שנים עד למועד אישור ההחלטה בסך של 5% לשנה (סה"כ 20%) ותקופה שניה, ממועד אישור ההחלטה ועד למועד ההסדרה, סך של 5% לכל שנה. מאז אישור החלטה 1101 בבג"ץ היו תהיות לגבי המועד בגינו ידרוש המינהל תשלום עבור חובות עבר ומהו הפירוש של המונח "עד למועד אישור ההחלטה" האם מועד האישור במועצת מקרקעי ישראל? או מועד אישורה בבג"ץ? כעת ניתן לומר (למרות שלא נכתבו עדיין הוראות האגף החקלאי או הוראות המעבר), כי הואיל והחלטה 1265 ביטלה את החלטה 1101, מועד אישור החלטה זו הינו 7.11.12 וזהו המועד למניין 4 השנים לצורך הלבנת שימושים.

החלטה 1265 חשובה עבור בעלי נחלות בהן שטח חלקת המגורים הינו עד 1.5 דונם ויותר מכך, חשובה מדיניות מועצת מקרקעי ישראל המקלה על בעלי הנחלות על מנת שניתן יהיה ליישם את הוראות החלטות מועצת מקרקעי ישראל ולהתאימן למציאות הנוהגת בשטח. אנו תקווה כי מועצת מקרקעי ישראל תשקול בהחלטותיה בעתיד בכל הקשור למדיניות הקרקעית במגזר החקלאי, הקלות והתחשבות בצרכי בעלי הנחלות אשר נמצאים בנחלות בזכות ולא בחסד.

שוב נותר להמתין להוראות האגף החקלאי ולהוראות המעבר על מנת שניתן יהיה ליישם את הוראות החלטה 1265 וגם כאן נוכל לומר, "עוד חזון למועד".

הכותב - עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה באגודות שיתופיות ובהחלטות מינהל מקרקעי ישראל. www.lieblaw.co.il